Si parla di riduzione del superbonus al 75%, da quando sarà operativo? In questo modo io che ho intrapreso questa strada, vedrò ridurre la percentuale di detrazione cui ho diritto?
Attualmente si parla di modifica delle percentuali di detrazione legate al superbonus, non soltanto una riduzione al 75% ma anche una possibile revisione delle stesse n funzione del grado di efficientamento energetico raggiunto, estendendo questo nuovo schema anche alle altre detrazioni che in questo momento consentono di recuperare dal 50% al 90% della spesa a seconda del tipo di intervento realizzato. Le modifiche sono allo studio, per armonizzare il sistema delle detrazioni legato agli immobili che è molto variegato e che per quanto riguarda il superbonus richiede adempimenti che spesso implicano l’impossibilità del suo utilizzo data la grande complessità degli stessi. Sicuramente questa strada verrà intrapresa, ma in futuro, al momento rimangono in vigore le regole attuali che vengono mantenute come tali anche da chi ha già intrapreso questa strada.

Il mio appartamento ha alcune difformità edilizie perché ho spostato un muro interno senza dichiararlo a Comune e Catasto. Posso accedere al superbonus? So che in caso di abusi edilizi non si ha diritto al 110%
In caso di abuso edilizio non si ha diritto al superbonus del 110% a meno che questo non rientri nella tolleranza del 2% di differenza tra stato di fatto e progetto fissata dal testo unico dell’edilizia. DI fatto, se si è al di sotto di questa soglia non serve una sanatoria per poter accedere al superbonus. Per verificare questo limite occorre un tecnico abilitato che dovrà richiedere i documenti presenti in Catasto e le autorizzazioni eventualmente risultanti al Comune. Al termine delle verifiche, il tecnico, se le differenze rientrano nel limite del 2%, deve certificare che non esistono impedimenti all’accesso al superbonus. Viceversa, superata questa soglia occorre richiedere una sanatoria edilizia presentando domanda al Comune e versando la sanzione che viene calcolata in base all’entità dell’abuso edilizio. A questo punto l’effetto della sanatoria sarà retroattivo, quindi non ci saranno impedimenti ad accedere al superbonus.

Qual è l’ammontare massimo dello sconto in fattura? Il fornitore può applicare uno sconto "parziale"?
Lo sconto in fattura deve essere pari alla detrazione spettante ma non può superare il totale dovuto. In pratica in caso di superbonus lo sconto in fattura arriva al 100%, mentre per gli altri tipo di intervento che comportano una detrazione inferiore è possibile ottenere il totale della detrazione sottoforma di sconto.
Tuttavia, il fornitore può anche applicare uno sconto “parziale”. In pratica il contribuente potrà inserire in dichiarazione la parte di spesa che ha sostenuto e ottenere una detrazione pari al 110% e optare per la cessione del credito rimanente ad altri soggetti, inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari. 

Abito in affitto, posso utilizzare il superbonus anche se il padrone di casa ne usufruisce già per altre due unità immobiliari?
Sì. Il Superbonus può esser utilizzato da una stessa persona per un massimo di due unità immobiliari, a prescindere dal titolo di possesso. In questo caso, quindi, il locatario può utilizzare la detrazione del 110% su quell’immobile perché il proprietario la utilizza su altri due immobili. Ricordiamo che chi ha un contratto di affitto, di comodato o di locazione finanziaria regolarmente registrato, può accedere al superbonus, con il benestare del proprietario e che, allo scadere del contratto la detrazione rimane in capo a lui.

In caso di successione a chi si trasferiscono le quote residue del Superbonus?
In caso di decesso, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene. Questo principio vale per tutte le detrazioni che riguardano interventi immobiliari, pertanto per estensione si applica anche al superbonus.

Ricordiamo che la detrazione spetta a chi tra gli eredi può disporre a proprio piacimento dell’immobile, a prescindere che diventi la sua abitazione principale. In particolare:

• se l’immobile è locato o dato in comodato, non spetta la detrazione. Se il contratto viene stipulato successivamente all’ottenimento dell’eredità la detrazione si perde per tutta la durata dello stesso;
• nel caso di più eredi e immobile sia libero (a disposizione), spetta in parti uguali agli eredi;
• nel caso di più eredi, qualora uno solo abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo;
• nel caso in cui il coniuge superstite rinuncia all’eredità e mantiene il solo diritto di abitazione, non può fruire delle residue quote di detrazione inoltre, in presenza di altri eredi, neppure questi potranno utilizzarle perché non hanno la detenzione materiale del bene;
• la detrazione si trasmette anche quando il deceduto era il conduttore dell’immobile, purché l’erede conservi la detenzione materiale e diretta, subentrando nella titolarità del contratto di locazione;
• la detrazione non passa agli eredi dell'usufruttuario, a meno che l'erede sia il nudo proprietario dell'immobile che, per effetto del decesso consolida la proprietà. Rimane obbligatoria la disponibilità materiale del bene per poter detrarre le rate residue.

Ho effettuato lavori che mi danno diritto al superbonus, ora però vorrei vendere la casa ristrutturata, la detrazione del 110% passa all’acquirente?

Sia in caso di vendita che di donazione, le rimanenti quote di detrazione si trasferiscono, salvo diverso accordo tra le parti, all’acquirente. Tuttavia, le parti possono accordarsi per l’utilizzo delle residue rate da parte del venditore (l’accordo non può essere verbale). Se l'accordo non è registrato nel rogito, è possibile fare una scrittura privata autenticata sottoscritta da acquirente e venditore in cui si dichiara che l'accordo esisteva già al momento del rogito. In caso di vendita con cessione delle restanti quote di detrazione, nell’anno della cessione inizia a fruire della detrazione l’acquirente. Infatti, ai fini dell’agevolazione rileva chi ha il possesso dell’immobile al 31 dicembre. In caso di vendita di una quota dell’immobile, la detrazione non può essere trasferita. L’unica eccezione è prevista quando la cessione avviene tra comproprietari e la parte acquirente diventa proprietaria esclusiva dell’immobile.

 

Posso accedere al Superbonus per i lavori di efficientamento energetico sulla villetta a schiera in cui abito?

Innanzitutto, ricordiamo che si ha diritto all’agevolazione in oggetto a prescindere che la casa ristrutturata sia quella di abitazione. L’unico limite imposto è di massimo due abitazioni su cui ottenere il superbonus a contribuente.

La villetta a schiera, nel rispetto di tutte le altre prescrizioni di legge per ottenere il superbonus come ad esempio il miglioramento di due classi energetiche, può accedere all’agevolazione se è funzionalmente indipendente (dotata cioè di allaccio di acqua, gas, elettricità, riscaldamento, eccetera, di proprietà esclusiva) e abbia uno o più accessi autonomi dall’esterno.

 

Per la tinteggiatura della facciata esterna di un edificio è possibile ottener il Superbonus?

No, questa tipologia di interventi non rientra tra quelli ammessi al Superbonus del 110%. È possibile, però, usufruire del “bonus facciate” che riconosce una detrazione del 90% della spesa sostenuta nel 2020.

Ricordiamo inoltre che anche per queste spese si può optare per il cosiddetto “sconto in fattura”, cioè un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi, oppure per la cessione di un credito d'imposta corrispondente alla detrazione spettante ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito e altri intermediari finanziari.

Sono proprietario con mia moglie e i miei figli di una palazzina costituita da 4 unità immobiliari accatastate separatamente. Possiamo fruire del Superbonus per la sostituzione degli infissi sulle unità immobiliari e per il rifacimento del cappotto termico dell’edificio?

Purtroppo no, non è possibile ottenere il superbonus né per la sostituzione degli infissi né per il rifacimento del cappotto termico della palazzina. Infatti, a quanto si capisce, l’edificio oggetto dell’intervento non è costituito in condominio. La norma purtroppo specifica che il superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti”.

 

Sono proprietario di un intero edificio composto da diverse unità immobiliari. Vorrei effettuare dei lavori al termine dei quali ciascuna unità immobiliare acquisterebbe accesso autonomo e autonomia funzionale. Posso accedere al Superbonus?

Per gli interventi effettuati tra il primo luglio e il 31 dicembre 2020 non era possibile applicare il Superbonus agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario. A partire dal primo gennaio 2021 questo divieto è stato eliminato.

Voglio sostituire la mia vecchia caldaia con una a condensazione di classe A, se cambio anche i serramenti posso ottenere la detrazione del 110% su entrambi i lavori? Qual è la spesa massima che posso sostenere per gli infissi?

Sì. La sostituzione dell’’impianto di climatizzazione invernale di un condominio o di un’unità immobiliare singola, dà diritto al Superbonus al 110%, trattandosi di un intervento cosiddetto “trainante”. Se contestualmente si sostituiscono i serramenti, questo secondo intervento viene definito come “trainato” e per questo motivo accede anch’esso alla detrazione del 110%. Ricordiamo però che gli interventi devono assicurare, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche o, se non è possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

Gli interventi trainati si considerano effettuati congiuntamente ai trainanti quando le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti ammessi al Superbonus.

Per il calcolo della spesa massima ammissibile alla detrazione del 110% sui lavori trainati si deve dividere la spesa massima applicabile per quel tipo di intervento per 1,1. Quindi nel caso degli infissi la spesa massima in caso di detrazione al 50% è di 120.000 euro, che in caso di utilizzo del superbonus perché lavoro trainato diventano 109.090 euro.

Sono proprietario con i miei due fratelli di un appartamento all’interno di un condominio su cui sono stati effettuati interventi ammessi al Superbonus. Solo io posso utilizzare il Superbonus, devo comunicare all’agenzia delle entrate la cessione del credito d’imposta a me da parte dei miei fratelli?

Se hai sostenuto da solo le spese che danno diritto al superbonus, non è necessario fare alcuna comunicazione. Se la spesa è stata sostenuta da tutti i comproprietari, in questo caso i tre fratelli, ognuno ha accesso al superbonus per la parte di spesa rimasta a suo carico, nel limite massimo di spesa che dà diritto alla detrazione. In questo caso i due fratelli possono optare per la cessione del credito all’unico che ha diritto al superbonus effettuando la relativa comunicazione.

Posso fruire del Superbonus per un immobile sito in zona sismica 1,2 o 3, demolito e ricostruito?

Sì, a patto che vengano rispettate tutte le altre condizioni e gli adempimenti richiesti dalla normativa per l’accesso al beneficio. Anche in questo caso si può scegliere se optare per il cosiddetto “sconto in fattura”, anticipato dal fornitore di beni e servizi, oppure per la cessione di un credito d'imposta corrispondente alla detrazione spettante ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito e altri intermediari finanziari.

In un condominio sono presenti alcuni appartamenti di categoria A1, i proprietari possono utilizzare il Superbonus se sostengono spese per gli interventi sulle parti comuni?

Sì. Il superbonus è escluso per gli immobili di lusso (categorie catastali A1, A8 e A9) per i lavori effettuati direttamente sull’immobile, ma non è precluso per gli interventi realizzati sulle parti comuni del condominio di cui fanno parte.

Abito in un condominio, il Superbonus spetta solo se il cappotto termico viene realizzato sull’intero edificio oppure posso ottenerlo posando il cappotto termico all’interno della mia singola unità abitativa o esternamente sulla porzione di involucro esterno che corrisponde al mio appartamento?

Il Superbonus spetta solo se l’intervento di isolamento termico coinvolge il 25 per cento della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio e comporta il miglioramento di due classi energetiche dell’intero edificio. Tuttavia, per l’intervento sulle pareti esterne è possibile ottenere il superbonus se l'assemblea condominiale ha autorizzato i condòmini a realizzare l'intervento sulla parte esterna che interessa la singola unità abitativa e sempre che siano rispettati tutti i requisiti previsti per accedere al Superbonus. L’intervento sulle pareti interne invece può rientrare nel Superbonus solo se viene effettuato contestualmente ad almeno un intervento "trainante" che dà diritto al Superbonus svolto sulle parti comuni dell'edificio in condominio. Questa tipologia di intervento potrebbe, però rientrare nella detrazione spettante per interventi di riqualificazione energetica degli edifici.

Abito in un condominio, vorremmo ottenere il superbonus sulla realizzazione del cappotto termico, tuttavia alcuni condomini hanno eseguito dei lavori non ammessi nei propri appartamenti. Gli abusi edilizi sono una delle cause che vietano l’accesso al superbonus?

Le non conformità urbanistiche causano la decadenza dei benefici fiscali, quindi in caso di abuso edilizio non è possibile accedere al superbonus. Tuttavia, solo per gli interventi condominiali, se la non conformità riguarda esclusivamente il singolo appartamento e non le parti comuni del condominio, è possibile ottenere il superbonus. Infatti, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari sono riferite esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dall’intervento stesso.

 

Ho ottenuto lo sconto in fattura da chi ha realizzato l’intervento sul mio appartamento. In caso di controllo da parte dell’Agenzia delle entrate, qualora accertassero che non avevo diritto alla detrazione, chi dovrebbe pagare visto che, di fatto l’agevolazione l’ha usata l’impresa?

L’Agenzia delle entrate recupera la detrazione non spettante sempre dal beneficiario della stessa, pertanto chiederà le imposte non versate, maggiorate di sanzione e interessi, al contribuente. Tuttavia, queste somme possono essere dovute solidalmente anche dal fornitore, qualora venga accertato il concorso in violazione. In pratica, va accertato il reale “contributo” di fornitore e contribuente nel commettere la violazione. Se il concorso alla violazione non viene provato, il fornitore che ha acquisito il credito d’imposta in buona fede non perde il diritto ad utilizzarlo, perde esclusivamente il surplus del 10% del superbonus.

Facciamo un esempio: una spesa di 40.000 euro che dà diritto a una detrazione di 44.000 euro, viene ceduta al fornitore sottoforma di sconto in fattura che la utilizza come credito d’imposta per 44.000 euro. Se l’Agenzia delle entrate accerta la non spettanza della detrazione il contribuente dovrà restituire allo Stato 44.000 euro oltre a sanzione e interessi. Il fornitore che ha acquisito il credito d’imposta di 44.000 euro in buona fede, potrà utilizzarlo per un massimo di 40.000 euro.

Nel mio condominio gli altri proprietari vogliono utilizzare il superbonus per ristrutturare il condominio. Io sono disoccupato e non ho altri redditi, sono obbligato a pagare i lavori per il rifacimento del cappotto termico?

In caso di assenza di reddito è possibile optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura. In questo modo l’intervento viene realizzato ma il contribuente non deve sborsare nulla.

Vivo in una villetta unifamiliare e negli anni scorsi ho sostituito circa la metà delle finestre presenti, fruendo della detrazione al 50%. Ora vorrei rifare il cappotto termico e sostituire le altre finestre. Posso usufruire del Superbonus?

Sì. Anche se si fruisce della detrazione del 50% o del 65% per un intervento effettuato in anni precedenti, è possibile, in caso di nuovo intervento e in presenza di tutte le condizioni di legge (in particolare miglioramento di due classi energetiche fra "trainanti" e "trainati"), fruire del Superbonus del 110% in relazione a interventi eseguiti sullo stesso immobile. In particolare, in presenza di un intervento trainante come il rifacimento del cappotto termico si possono sostituire anche solo parzialmente le finestre utilizzando il 110% (intervento trainato), sempre se complessivamente si consegue il miglioramento energetico di due classi.

In caso di interventi in condomìni, quale maggioranza è richiesta in assemblea condominiale?

Le assemblee condominiali che devono dare il via libera ai lavori con il Superbonus o decidere su finanziamenti relativi ai lavori sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Inoltre, anche i condòmini che non dovessero approvare la delibera assembleare sono obbligati al pagamento delle quote di loro competenza in base ai millesimi di proprietà.